（毕业生上海买房记（接地气视角）——第八篇：实地篇3(西站板块)）

西站板块是我最后敲定的板块，确定好西站板块的时间其实挺晚的，是一直到2019年12月，1月份的时候我就已经拍板买了。所以这个板块当时我基本可以说是一见钟情，具体什么情况呢，我慢慢道来。

前情提要：

12月份其实我首先做的事情就是重新审视了预算，并且也比对过了我之前看过的桃浦、大场板块。我的思路是这样的：

房屋要求：90-110、两房-三房、房龄15年左右，电梯房、楼层不过低、小区最好在中环线周边，靠近地铁、风水上没有很大的缺失。

我的要求大概的含义就是：90-110平方，两房到三房。基本就是婚房的标准配置。

房龄15年，太老了丈母娘不剁了你啊。电梯房，你让丈母娘爬楼梯她不剁了你啊。

楼层不过低：太低第一是不好出手，第二是影响采光。

其他的要求就不多解释了。

预算提高：原本的预算是在500-600之间，所以说当时重点看的是大华板块，大华板块600万左右可以买到很不错的小三房了。不过后来和家人商议的时候，讨论了一个问题，那就是预算要不要跳一跳？结论是肯定要跳，因为在可以负债的情况下，跳高一点可以地段好一些可以。但是你以后有了钱，想搬家就难了。所以当时的决策是提高预算到650w。

综合这样下来，我贼心就壮了。。决定看看西站板块。

老规矩还是这样几个点，第一：我的思路。第二，区域内的楼盘。第三，我的观感。

一、我的思路

西站这个板块我个人觉得是550-650万，两房选择的上佳地段，理由如下：

1、轨道交通方便：

目前只是通车了11号线，但是2020年到2021年之间，14号线和15号线会相继通车，这个是板上钉钉的事情，因为目前15号线车辆已经列装了。而2018年上海发布的地铁规划，也提到了20号线的修建，大概6年左右竣工。那么基本可以说在10年之内，西站附近三轨道交汇是完全可能的。所以目前实际上对于真如板块宣传的5轨道交汇（7、11、14、15、20的概念）也基本上确实是靠谱的，落地的话，至少西站双轨道或者三轨道是没问题的。

2、公路交通也十分方便

这个不解释，距离中环只有一公里左右，开车上中环不堵车的话15分钟肯定ok的。

3、城际交通也方便

西站之前是个货运站，但是现在目前京沪铁路、沪宁城际铁路是从那边过的，我本人并没有从西站走过，但是我听同事讲过，去苏州可以直接从西站出发，还是不错的。围绕交通枢纽附近，打造商圈本身就是很常见的习惯。虽然说和虹桥、上海站、以后的东站比，西站不可能那么厉害。但是在沪宁经济带继续强化的大环境下，西站还是有潜力的。

4、附近生活配套不错

我在那边逛的时候就发现，社区的商业氛围还比较浓厚，同时也看到了家乐福超市，还有就是远处的星光耀广场、高尚领域什么的。未来中海还会跑到那边去打造中海寰宇系的产品。所以基本上那边的商业配套还是很齐全的。

5、房龄尚可，小区环境不错

那附近可以找到90年代的老公房，也有00年代的商品房，整体来讲，房屋的层次等级还都比较可以的。你要是不缺钱，也可以考虑高尚领域和中海真如府。那附近的几个项目，小区的环境还都可以，看着都不是特别糟心的那种。我最终看下来的是星河世纪城，这个小区分3期，从最早的03年到最晚的09年都有，房龄都不错的。

要说唯一的硬伤呢。。就是没学区，这个也没办法，因为我目前算了下，考虑学区不仅预算要提高，而且居住环境会打折不少，就算了。

二、区域内的楼盘

这个我其实也没啥好说的了，因为实际上我最后就选择了那一个楼盘，就是星河这个小区。西站那附近其实次新房的小区倒真的就不算多。星河是那边的主力小区。我有朋友是住在曹杨花苑的，也不错，房龄稍微老一些，但是如果说预算不到300万，想搞个一房赶上通货膨胀的春风的话，买在那里其实也不错。

星河这个小区呢，是分成三期，了解过是农工商地产开发的，熟悉上海的朋友都知道，上海老牌国企了。名气没有多响，但是质量什么的还是挺放心的。三期加起来3000户，物业嘛也就中规中矩的，小区环境在05-10年那个时候算是很不错的了。基本没有特别大的硬伤，要说有问题呢，主要还是在铁路和环线附近，一是可能有噪音，二是可能有什么风水上的问题。其他的小区基本上是比较良心的，适合刚需考虑。

三、我的感受

第一次到西站的感受就是，真尼玛的空旷啊。。西站和虹桥、上海站比差太远了，人流量真的是少的不行，但是感觉架子搭的还不小，体量还是蛮大的。属于画了大饼的类型。出了站之后就是桃浦路，感觉居住氛围还是满浓厚的，但是路上那个桃浦汽车站一直没拆迁很影响观感。总的来说就是居住的氛围还是蛮好的，出行也还是蛮方便，我后来去环球港办事也是20分钟左右的公交就到了，感觉挺好的。

星河这个小区在网上写的是05年，不过可能是因为用的是那种青黛色的外立面，看上去也不是很老。。如果是那种红色的外立面，估计要老的一塌糊涂了，远看的感觉还可以，不过也是有了一定年头的房子了。车位感觉不是很紧张（这好像是个flag），然后小花园啥的看着也还不错，密度一般，不是特别特别高，多数是15层以上的了。所以说确实低区的房子还是要小心点搞，其他的倒也没有什么特别大的问题。铁路和中环线确实是吵的。

而且再说一个很闹心的现象。当时开发商建的时候，把小户型建在四周，大户型建在中间，所以导致刚需可以买的小户型，掉在小区外围，受到铁路和环线的影响就蛮大的。所以这也是让刚需客很纠结的一个点。

总评：不过西站板块总的来说评价还是蛮高的，我觉得那里的生活氛围还不错，但是西站毕竟跟桃浦比较近嘛，作为一个老工业区，污染什么的有没有也实在是说不准，那边想作为大商业中心还有很长的路要走。但是交通确实是一个不错的优势。所以我最后也是敲定了这个板块。

接下来的第九篇是复盘过程，将采用问答形式分析。第十篇是最后谈判过程和后续操作的回顾。这也就是整个系列了。请期待第九篇：毕业生上海买房记（接地气视角）——第九篇：购房注意及回顾。

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